10 FIIs para comprar agora e surfar retomada do mercado, na visão de dois analistas

9 months ago 209

O segmento de fundos imobiliários acumula quase 15% de alta desde o início de abril, desempenho atribuído principalmente à possibilidade cada vez maior de redução da taxa básica de juros, a Selic, que pode ocorrer já na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) da próxima semana. Mas será que os FIIs têm fôlego para continuar subindo?

Para quem tem dúvida se ainda faz sentido investir em FIIs após o rali dos últimos meses, Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP e especialista em FIIs, avisa:

Para as pessoas que estão preocupadas se estão chegando tarde para a festa, eu adianto que ainda existem sim oportunidades no mercado

Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP

Maria Fernanda, em parceria com Danilo Barbosa, head do research do Clube FII, montou uma carteira para quem quer investir agora em fundos imobiliários.

Composto por dez fundos, o portfólio sugere alocações em FIIs de recebíveis (35,0%), logística (22,5%), lajes corporativas (22,5%), híbridos (7,5%), fundos de fundos (7,5%) e shoppings (5.0%).

A relação também indica o peso que cada fundo deve ter na carteira, que vai de 5% a 12,5% – como é o caso do Kinea Índice de Preços (KNIP11), maior participação na carteira. Confira as recomendações de Maria Fernanda e Barbosa.

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Obs.: VM-VP indica se a cota está sendo negociada abaixo ou acima do valor patrimonial, representado por 100%. Yield anualizado representa a taxa de retorno com dividendos.

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Valor mínimo para investir no portfólio

Os fundos imobiliários são produtos de renda variável – ou seja, o patrimônio investido pode oscilar ao longo do tempo – e suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores.

Para investir no portfólio sugerido por Maria Fernanda e Barbosa, seria necessário um montante de aproximadamente R$ 1,1 mil – considerando a compra de uma cota de cada fundo da carteira sugerida, como mostra a tabela abaixo:

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TickerFundoValor da Cota
VGIR11Valora RE R$               9,52
RBRF11RBR Alpha Multiestratégia R$             82,43
XPCI11XP Crédito Imobiliário R$             85,73
TEPP11Tellus Properties R$             87,74
KNIP11Kinea Índice de Preços R$             92,67
PVBI11VBI Prime Properties R$           101,09
VILG11Vinci Logística R$           107,71
HGRU11CSHG Renda Urbana R$           130,11
HGLG11CSHG Logística R$           163,80
HGBS11Hedge Brasil Shopping R$           223,96
Total R$       1.084,76

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Fonte: B3 (26/07/2023)

Na avaliação de Barbosa, do Clube FII, o acesso facilitado oferecido pelos FIIs ao investimento no mercado imobiliário é uma das grandes vantagens do produto.

“Se você for comprar uma sala comercial na Faria Lima [região nobre da capital paulista], gastará mais de R$ 1 milhão e terá seu patrimônio concentrado em apenas um ativo”, pontua. “Por outro lado, com pouco mais de R$ 1 mil, você consegue diversificar seu capital com mais de 200 ativos [presentes no portfólio dos FIIs] e ainda conta com profissionais especializados para a gestão deste patrimônio”.

O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – outro atrativo do produto.

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Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa.

No final de junho, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,2 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.

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O que explica a recente valorização dos FIIs?

Além das restrições impostas pela pandemia da Covid-19, o ciclo de alta da Selic – que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano – prejudicou os fundos imobiliários nos últimos anos, especialmente os de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis.

Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento estimula uma pressão vendedora e, consequentemente, a desvalorização das cotas.

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A redução da Selic teria um efeito contrário e a possibilidade cada vez maior deste corte tem animado o mercado, que acumula três meses seguidos de ganhos.

Apesar da esperada tendência de queda dos juros, o mercado ainda trabalha com um percentual elevado das taxas – na casa dos 12% no final do ano. A projeção reforça a necessidade da diversificação da carteira de FIIs elaborada por Maria Fernanda, da XP, e Barbosa.

“Entre os FIIs de recebíveis, por exemplo, pensamos na diversificação de indexadores, com fundos expostos tanto ao IPCA como à taxa do CDI”, afirma. “A ideia, portanto, é mostrar para o investidor como um analista trabalha com a diversificação na tentativa de capturar valor (ganho de capital com os fundos de ‘tijolo’) sem abrir mão dos [elevados] rendimentos dos FIIs de ‘papel’”, finalizam.

Confira mais detalhes sobre a estratégia deste portfólio na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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